湖北縣域房地產市場轉型發展觀察:小城樓市何以"逆生長"

在新發展格局與新型城鎮化雙輪驅動下，湖北縣域房地產市場悄然上演了一場“逆勢突圍”。數據顯示，2024年，湖北省新建商品房銷售面積同比增加0.5%，增幅位居全國前列，省內多個區縣的樓市成交量創下歷史新高。不單純依靠短期刺激政策，以供需再平衡為根本，實現民生與經濟的共生共贏……在人口返鄉創業的熱潮中，湖北縣域樓市逐漸走出低谷，成為區域經濟增長的新亮點。

“返鄉潮”催生“安居熱”

在湖北省陽新縣城東新區“尚書院”樓盤的售樓部里，“川妹子”蘭雙的購房故事被工作人員反復講述。蘭雙曾經是眾多“陽新鞋匠”中的一員，去年她和丈夫結束了長達十余年的南下打工生涯，回到家鄉后，在陽新縣工業園找到了新工作。

考慮到孩子上學的便利性，以及能和老人團聚共享天倫之樂，蘭雙兩口子果斷在陽新縣城購置了房產。“孩子上學近，老人能團聚，生活總算是定下來了。”蘭雙質樸的話語，真實地反映出當地縣城樓市回暖背后的民生訴求。

陽新是湖北勞務輸出大縣，在30萬外出務工者中，近三分之一從事制鞋工作。近年來，隨著當地“城鎮與產業雙集中”試點工作的穩步推進，城東新區迅速崛起，成為當地產城融合的新高地，鞋業產業園吸引了超4萬名“陽新鞋匠”回流。

過去，“外出打工”幾乎是湖北縣域人口的普遍選擇。如今，“返鄉安居”正逐漸成為新的趨勢。在構建新發展格局的大背景下，湖北通過產業升級與政策引導，為外出的游子鋪就了一條回鄉之路。近年來，湖北每年新增返鄉創業人口6萬多人，“返鄉潮”不僅帶來了人口紅利，更激活了縣域樓市的“一池春水”。

蛇年春節期間，湖北全省17個市州同步開展“春節返鄉安居購房季”活動，各地通過“大數據+鐵腳板”線上線下摸排返鄉置業需求。活動期間，全省30萬套房源參與促銷，成交5.1萬套、593萬平方米，帶動今年1至2月新建商品住房銷售同比增長30%。

產業結構的持續升級，為當地創造了大量的就業機會。湖北省天門市6個紡織服裝產業集聚區吸引了數萬工人進城，湖北省宣恩縣通過退役軍人適應性培訓推動創業群體不斷擴容。越來越多的人在縣城找到了穩定的工作，“家門口就業”從美好愿景變成了現實。

“人隨產業走，住房隨人動。”天門市住房保障服務中心主任蘇擁軍在工作中觀察到，政策的支持使得產業工人購房意愿增強，在一定程度上促使購房主力發生了轉變。

“返鄉潮”還撬動了“家庭式遷移”的住房需求，過去依賴春節返鄉期間的“突擊購房”，如今已轉化為日常剛性需求。陽新縣“雙集中”試點帶動3.8萬新增進城人口，當地適合三代同堂居住的大戶型商品房備受歡迎;麻城市“青年社區”推出的420套房源受到購買者的熱捧，年輕人扎根縣域發展的意愿愈發強烈。

“良性基礎”預留增長空間

事實上，湖北縣域樓市的復蘇，有其內在的邏輯與基礎。中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析認為，湖北縣域樓市的突出優勢在于穩健的市場管理，長期秉持“低杠桿、穩供需”的發展理念，為后續增長預留了充足空間。

湖北省麻城市堪稱“穩健派”的代表，當地積極推行“租購并舉”的住房政策，投資2.1億元建設“青年社區”，投資4.6億元打造園區“工業鄰里中心”，滿足了不同群體的住房需求。2024年前三季度，麻城商品房銷售面積達到35.9萬平方米，增幅位居黃岡市第一。

麻城市住建局相關負責人介紹，當地堅持“以需定供”的原則，每宗土地出讓前，都會對人口與產業承載力進行測算，這種審慎的策略，使得市場長期處于“緊平衡”的狀態。當返鄉潮來臨，購房需求得以迅速釋放，2024年國慶黃金周，麻城市銷量同比激增257%，體現了“蓄勢而發”的效應。

此外，湖北縣域的房價收入比普遍低于東部沿海省份。以天門市為例，新房均價每平方米約5500元，而當地產業工人的月均收入超過6000元。合理的價格區間，加上收入的穩步增長，讓購房者買得起房，開發商也有利可圖，形成了可持續的市場循環。

記者還觀察到，隨著生活水平的提高，消費者對住房品質的要求也越來越高，對“好房子”的追求推動了產品的迭代升級。過去，縣域樓盤大多以剛需小戶型為主，如今“第四代住宅”成為市場新寵，一些購房者直言：“縣城新房的品質也不輸一線城市。”

一批湖北縣域高品質住宅項目受到關注：麻城市九龍湖云墅項目，140平方米帶有“空中花園”的戶型深受購房者青睞;武穴市“第四代住宅”項目“武穴天地”創新設計，項目612套房源均標配6米挑空花園，盡管均價達到8000元，看房客仍絡繹不絕;黃岡九龍湖云墅以“空中別墅”的概念吸引了大量改善型客戶，刷新當地開盤銷售記錄。

2024年，市場與政策的良性互動，為湖北縣域樓市避免大起大落提供了有力支撐，全省房地產市場整體呈現出“止跌回穩”的持續向好態勢。湖北省房地產業協會會長潘世炳指出，政策端、供給端、消費端協同發力，政策紅利與品質革命形成共振，為湖北樓市復蘇提供了堅實支點。

“民生禮包”夯實置業信心

2024年末，湖南安鄉人金晶在石首市購房后，隨即在社交媒體上曬出6萬元補貼憑證照片，并配文感慨道：“外地人在湖北購房也能享受同城待遇!”這張照片，成為湖北綜合利用民生支持政策，挖掘潛在購房需求的生動寫照。

與以往簡單降低購房門檻不同，湖北此輪樓市政策更注重靶向發力。省級層面，湖北推出“15%首付+公積金提額”等系列組合拳;各地市則因地制宜探索實施政策路徑：黃岡市黃州區對進城農民疊加多孩家庭補貼最高達12萬元;荊門市推出“契稅全補+多孩補貼+以舊換新”政策，理論補貼上限超過10萬元;恩施州限期購房者，由政府和企業代繳房屋維修資金……各地精心打造“政策工具箱”，做到“一把鑰匙開一把鎖”。

政策實施效果也逐漸顯現。宜昌“十二條新政”實施后，農村戶籍購房人數大幅提升，秭歸、五峰等西部山區縣引導居民向宜昌城區集聚，截至2024年11月，秭歸戶籍人口在宜昌城區購房累計達1050余套;湖北咸寧素有“溫泉之城”的美名，該市春節返鄉安居博覽會將高品質房源與溫泉、滑雪等文旅名片結合，活動期間部分項目日均訪客量漲了3倍。

更深層次的變化，體現在政策邏輯的升級上。石首市與湖南省南縣、華容、安鄉相鄰，“南華安”是石首對這些鄰近地區的簡稱。2024年，石首打破戶籍限制，對湖南“南華安”三縣居民給予同等購房待遇，促進了區域協同發展。

無獨有偶，天門市將購房補貼與產業工人技能認證掛鉤，既激勵了產業工人提升技能，又推動了住房消費;黃岡市在工業園區周邊配建保障性住房，解決了產業工人的后顧之憂……這些“微創新”舉措的背后，是將樓市政策有機融入城鎮化與產城融合的整體布局。

今年1至2月，湖北省新建商品房銷售面積同比增長3%，有16個市州、55個縣市實現同比正增長，成交量明顯放大，全省房地產市場保持“止跌回穩”勢頭。“政策持續發力與精準營銷形成合力，湖北本輪政策目標不再追求短期刺激，而是著力培育可持續發展動能。”湖北省住建廳相關負責人表示，下一步，湖北將繼續通過一系列行之有效的政策舉措，多途徑滿足群眾的住房安居需求，推動各地市經濟高質量發展。

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